A NOVA LEI DO ARRENDAMENTO

post publicado no "Espaço Jurídico"

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UMA LEI AMBICIOSA E VULNERÁVEL...

CONTRATO DE EMPREITADA

Uma das relações jurídicas que mais problemas e conflitos gera, são sem dúvida os contratos de empreitada e subempreitadas.

De tal forma, que antes da crise, quando os contratos de compra e venda de imóveis proliferavam, muitos preferiam pagar preços mais altos na compra de casas novas, do que se aventurarem em imóveis com preços inferiores, mas que necessitavam de obras, receando as "dores de cabeça" quase sempre inevitáveis, que "uma empreitada" dessas implica.

Porem, existem situações em que "não há volta a dar", tendo forçosamente que se embarcar em tais complicados empreendimentos, não bastando ter dinheiro para evitar os problemas que aí vêm.

E o mesmo serve no caso contrário, já que em certos casos é o Dono da Obra que com o seu comportamento, provoca situações de conflito, não pagando pontualmente o preço, ou com  constantes exigências ridículas e mesquinhas.

Talvez por isso, decidi publicar alguns posts sobre esta matéria, procurando ser clara, e eventualmente poder ser útil, relacionando sempre que possível, a alguns casos que se passaram na vida real.

I - Noção e elementos do contrato de empreitada.

O que é afinal o contrato de empreitada? é o contrato através do qual, uma das partes se obriga em relação á outra, a realizar certa obra, mediante o pagamento de um preço.

Existem dois sujeitos num contrato de empreitada:

De um lado temos o Dona da Obra, que é quem encomenda o trabalho, (pode não ser o proprietário)

E do outro, o Empreiteiro, que se compromete a executá-la, sendo-lhe pago o preço acordado.

O Empreiteiro não é um subordinado, entre os sujeitos existe um certo nivelamento na relação contratual, já que aqui vigora o princípio da autonomia, uma vez que o Empreiteiro, faz o trabalho segundo a sua própria vontade.

A) O Dono da Obra. (seus direitos e obrigações)

Este tem essencialmente dois direitos:

Tem o direito de obter de um resultado, que consiste na realização da obra, nas condições acordadas no contrato de empreitada,

E o direito de fiscalizar a mesma durante a sua execução, desta forma pode detectar os defeitos e vícios, devendo avisar o empreiteiro para que este os corrija, evitando desta forma, que no final a obra tenha defeitos ou vícios.
Os custos inerentes á fiscalização, são da responsabilidade do dono da obra.

Os seus deveres são três:

Pagar o preço convencionado, que pode ser parcelado ou pago na totalidade no acto da aceitação da obra.

O segundo, consiste em dar toda a colaboração necessária ao Empreiteiro, para a boa execução da obra,

Sendo a aceitação desta, o seu terceiro dever.

B) O Empreiteiro. (seus direitos e deveres)

Os seus direitos consistem essencialmente em poder exercer o direito de retenção (reter as coisas) criadas ou por ele modificadas, afim de garantir o pagamento do preço. No caso do Dono da Obra não cumprir com alguma das obrigações contratuais, ou recorrer á excepção do não cumprimento ou ainda à condição resolutiva.


Os seu deveres são:

A realização da obra sem vícios ou defeitos, dentro do prazo estipulado,

Fornecer os materiais e instrumentos,

Conservar a coisa até á aceitação da obra, e

Entregar a coisa no final da obra, que tanto pode ser móvel como imóvel.

O que se acaba de expor é apenas uma pequena parte das noções mais básicas do Contrato de Empreitada, pelo que posteriormente serão publicados outros posts sobre esta matéria, tentando sempre que possível complementar com casos reais.

Actualizações de Rendas nos Contratos de Arrendamento

Quando elaboro no meu escritório contratos de arrendamento, uma das perguntas mais frequentes é a partir de quando se podem actualizar as rendas.

Caso as partes não tenham estipulado outro regime, o aplicável é o que vem previsto no nº 2 do artigo 1077 do Código Civil que diz o seguinte:

A) A renda pode ser actualizada anualmente de acordo com os coeficientes de actualização vigentes..... por aplicação do coeficiente legal.

B) A primeira actualização pode ser exigida um ano após o início do contrato e as seguintes sucessivamente, um ano após a actualização anterior.

C)  O senhorio comunica por escrito e com a antecedência de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante.
.....

Daqui podemos retirar as seguintes conclusões:

- (primeiro): são possíveis vários tipos de actualização desde que previstas pelas partes no contrato.

- (segundo): fora esses casos que são as excepções, o senhorio pode ver a sua receita aumentada, um ano depois da data da celebração do contrato, e depois da primeira actualização terá de aguardar mais um ano para nova actualização.


Outro importante aspecto, é o do arredondamento da renda para a unidade do euro imediatamente superior.

Ou seja, nos termos do artigo 25 da NRAU (Lei 6/ 2006 de 27 de Fevereiro), a renda resultante da actualização por aplicação do coeficiente legal quando terminada em cêntimos sofre um arredondamento para o euro imediatamente superior.

Assim por exemplo:

Num contrato de arrendamento, com início a 1 de Março de 2011, não tendo as partes previsto nenhum regime especial de actualização de rendas, e sendo esta de 502,00Euros, o senhorio deverá enviar a comunicação ao arrendatário para actualização da renda até 31 de Janeiro de 2012, informando este que por aplicação do coeficiente de 1,0319, previsto no Aviso nº 19512/ 2011, para vigorar no ano de 2012, passará a ser de 519,00Euros, a partir de 1 de Março.

Ora se aplicarmos o coeficiente acima referido á renda de 502,00Euros, resultaria que esta passasse para 518,01Euros, mas por aplicação do artigo 25 da NRAU, arredonda-se a mesma para 519,00Euros.

Foi pois há cerca de uma semana atrás, que me deparei com um caso, em que o senhorio "manhosamente", tentou a actualização da renda dois meses antes de o poder fazer, esperando que o inquilino distraído ou desconhecedor da lei, lhe pagasse uma renda precocemente actualizada.

Seja como for, é minha opinião que tanto o senhorio como o inquilino, devem sempre consultar um profissional antes e não depois de assinarem qualquer contrato, seja de arrendamento, de compra ou outro.

Mais ainda, quando me refiro a um profissional, não é um contabilista, como tantas vezes vejo fazerem, mas um advogado ou solicitador. 

Quando uma relação negocial não dá certo, o que na verdade se verifica na maioria dos casos, é um desiquilibrio entre as partes contratantes. De um lado, temos o que celebrou o contrato de boa-fé, e do outro, o que contou com a ingenuidade do primeiro.

Aguarela de Paulo Ossião

Portanto, quando arrendar um imóvel, procure um profissional que conheça bem as regras do direito do arrendamento, esclareça as suas dúvidas, entenda bem, quais as suas obrigações e direitos. 

Um comportamento preventivo, evita muitas das vezes situações de conflito, que só se conseguem dirimir com o recurso ás vias judiciais.